얼마전 청약에 덜컥 당첨되어 버리고 이번 주 계약을 진행하고 왔습니다.
부동산에 대해 1도 모르고, 청약이라는 것도 전혀 모르는 상황에서 갑자기 내 집을 갖고 싶다는 생각에 그냥 안되겠지 하는 생각에 내봤는데 지방 매우 소도시여서 그냥 당첨이 되어버렸네요. (경쟁률이 워낙 없더라구요^^;) 수도권, 대도시는 청약만 되면 돈을 번다고 하지만 지방은 미분양도 많으니까요. 아무튼 고민 끝에 그래 열심히 살면 되겠지라는 생각에 계약을 해 버렸습니다. 계약 전에 제가 고민한 가장 큰 의문은 바로 이것입니다.
대출을 한다고 해도 내가 구입이 가능한가?
얼마를 마련해야 하는 거야?
분양가 + 확장비 + 옵션 + 취득세 + 중도금 이자+ 이사비용
우선 들어갈 총액을 계산해 보았습니다. 제가 분양 받은 아파트의 분양가는 2억 2천만원입니다. 그런데 이게 다가 아니더군요. 기본적으로 확장이 들어갑니다. 그러니+확장비 650만원. 거기에 모든 것이 옵션이더라구요. 붙박이 장마저도요. 시스템 에어컨이나 에어워시, 중문 등의 고가의 옵션을 제한다해도 기본적인 옵션으로 붙박이 장 2개+화장대에 고민하고 있는 옵션 플러스 마이너스 하면 대충 350, 이게 다가 아니더군요. 취득세도 있죠. 취득세를 알아보니 확장비 옵션비를 포함하여 1.1%인것 같더라구요. 그러면 250만원 정도. 중도금 대출을 진행해야 하는데 이자후불제입니다. 대략 계산해 보니 550정도가 들더군요. 여기에 이사비 청소비 정도 더한다고 하면 대략 분양가에서 2,000만원 정도는 더 계산해야 되더라구요.
네, 정말 부동산에 관심이 없던 터라 이렇게 돈이 더 들지 생각을 못했어요. 여기에 더 들면 더 들었지 빠질 건 없는 것 같더라구요. 최소 비용을 2억 4천으로 잡고 주택담보+신용대출을 제외하고 얼마의 자산이 있어야 가능한 지, 얼마를 갚아 나가야 할 지를 계산해 봤습니다.
1. 계약금 10% 준비하기
이 부분이 가장 중요한 부분이었어요. 현재 제가 가지고 있는 자산이 정말 적기 때문에 대출 가능 여부와 내가 갚아 나갈 수 있는 지를 진지하게 고민해 봤습니다.
우선 계약금 10%가 필요하더군요. 1차로 현금 500, 2차로 한 달안에 남은 1700만원을 입금하면 되더군요.
우선 500은 현금으로 가지고 있는 것이 있었어요. (예전 국가대표라는 영화에서 어른이 돈 500이 없어? 라는 대사가 되게 와닿았거든요. 그리고 어떻게 될지 모르니 항상 3달 생활비는 가지고 있어야 한다는 말을 어디서 들어서 그정도 현금은 가지고 있어야 한다고 생각하고 있어요. ) 우선 납부했구요.
남은 1700은 역시 대출을 해야할 것 같아요. 분양까지 2년 남았으니 적금 대신 갚는다고 생각하고 계산하니
이 정도가 나오더군요. 한 달에 75만원 내외정도를 2년간 갚겠다. 이 정도는 계산이 서더라구요. 그래! 계약금은 해결 됐어(?)!!
2. 중도금 및 잔금은 어떻게 마련할까?
중도금은 건설사에서 연계해 준다고 알고 있어요. 대부분 진행이 가능하다고 알고 있구요. 그렇다면 60% 중도금은 우선 해결(?)이 되었기 때문에 2년뒤 완공 시점의 잔금이 문제인 것 같더라구요. 제가 공부한 바로는 잔금을 치를 시기에 디딤돌 대출로 전환이 가능하다고 알고 있습니다. 그렇다면 우선 디딤돌 대출 전환 여부를 확인해야겠네요.
우선 대출 대상여부를 확인해 봤습니다. 저는 대상에 들어가는 것 같아요. 오히려 대상에 들어가지 못한다면 정말 여유있는 수입이라 만족스러울 수도 있을 것 같아요^^;
저같은 경우 지방의 소도시로 비조정 지역이어서 시세의 70%까지 대출이 가능한 것 같아요. 궁금한 점은 신축아파트인데 시세가 떨어지게 되면 LTV가 떨어지게 되는지 그게 궁금해요. LTV가 대충 아파트 평가 가격인 것 같은데, 아마 떨어지진 않겠죠? 거기까진 계산을 못하겠어요. DTI는 연 소득별 부채 비율인 것 같아요. 예를 들어 1년에 1000만원을 원리금을 갚아야 하는데, 연소득이 5000만원이다. 그러면 1000/5000*100 해서 20%가 나오는 것 같아요. 저정도 가격대의 아파트에 부채가 크게 없다면 DTI는 괜찮은 것 같아요.
그래서 제 계산으로 저같은 경우는 70% 가능하다고 하면, 1억 5400만원 대출이 가능하다는 계산이네요. 저는 여유가 없어 30년 원리금 균등 상환을 할 예정인데요. 대략 2.7 이율이라고 생각하면,
이정도가 나오네요. 아까 계약금 대출을 다 상환한 시점이라고 본다면 월 63 플러스 마이너스 정도는 갚을 수 있다는 계산이 나오네요. 자, 그럼 계약금(22,000,000)+주택담보대출(154,000,000) 더하면 1억 7천 600이 나오네요. 분양가 2억 2천에서 빼주면, 4천 4백이 남네요. 거기에 처음에 말했던 분양가 이외의 2천만원이 있으면 잔금을 치를 수 있다고 판단이 돼요. 그래서 총 6천 400만원 정도가 있으면 주택담보 풀로 대출이 가능하다는 계산에서는 월 65만원을 30년간 갚으면 가능하다! 는 결론을 내렸습니다.
참고로 현재 6400이 저는 없네요^^; 아 슬프다.. 남은 2년 동안 조금 더 모으고, 또 거치 주택담보대출 거치 1년해서 그 동안 신용 대출 갚고(?) 뭐 이런 식으로 몇 년 열심히 살면 계산은 떨어지긴 하더라구요.
물론 중간에 큰 일이 없다는 가정 하에 이야기하는 거겠죠? 아무튼 조금 더 열심히 살아야 할 것 같습니다!^^
여기저기서 계약금만 있으면 집을 살 수 있다고 하는 걸 들은 것 같은데, 꼭 그렇지 만은 않은 것 같아요. 분양가 이외에 드는 돈도 많이 있고, 또 대출이 가능한 지, 내가 상환할 여력이 되는 지 등을 정말 잘 판단해서 해야 하는 것 같아요.
아무튼 이제 시작이니 만큼 열심히 해서 내 집 마련 성공하고, 거기서 또 더 열심히 살아보도록 하겠습니다. 혹시 제 글에서 잘못 생각하고 있는 부분이 있다면 말씀해 주시면 정말 감사할 것 같아요.
다음 주 계획대로 계약금 대출을 받으러 갑니다. 내 집 장만 완료할 때까지 지켜봐주시고 응원해 주세요. 감사합니다.
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